De manière générale, un promoteur immobilier peut financer ses opérations et sa croissance à moyen-terme par de la dette bancaire ou par ses fonds propres. La désintermédiation bancaire depuis la crise de 2008 et l'environnement des taux bas en Europe ont cependant élargi la voie pour de nouveaux mécanismes de financement alternatifs, plus coûteux mais plus flexibles, comme la dette privée, qui ont directement bénéficié du resserrement des contraintes imposées par les les banques dans la mise en place de nouveaux financements. Le ratio dette / valeur de l'actif moyen s'est ainsi réduit passant de 80% à 60% depuis la crise. Les solutions de financement classiques Le crédit bancaire reste la solution de financement la moins coûteuse pour les promoteurs (1, 4% au 3ème trimestre 2017, source Banque de France). Néanmoins cette solution demande de solides garanties financières parfois compliquées à obtenir pour un promoteur dont l'activité économique est très cyclique. L'augmentation du capital peut s'avérer être une bonne solution pour le promoteur (et qui plus est à long-terme) s'il fait entrer à l'actionnariat un partenaire financier stratégique.
L'enquête KPMG/ALFI révèle qu'au niveau mondial, 82% des promoteurs de nouveaux fonds d'emprunt proviennent de l'UE, dont 43% au Royaume-Uni, 21% en Allemagne, 10% en France et 1% au Luxembourg. Ce dernier est indiqué par la plupart comme l'un des principaux bénéficiaires du Brexit en termes d'affaires déplacées sur l'axe Londres-Luxembourg. En conséquence, qui sait si le résultat attendu du Grand-Duché pourrait être perçu avec davantage d'optimisme et, pourquoi pas, avec quelques zéros de plus! Dette privée et contrats d'assurance-vie en unités de compte Une fois de plus, les contrats d'assurance-vie luxembourgeois démontrent leur capacité à être un instrument à multiples facettes capable de catalyser tous les instruments financiers, y compris ceux de l'industrie de la dette privée.
Ainsi, les intérêts courus non échus ou les fluctuations des cours des titres ne sont pas compris dans l'évaluation des instruments, alors que la réévaluation de la valeur de remboursement des titres indexées sur l'inflation (OATi, BTANi et CADESi) est prise en compte. L'endettement des sociétés non financières comprend les crédits de court terme et long terme, les titres de créances négociables et assimilés à court et moyen terme, ainsi que les obligations et titres assimilés des entreprises vis à vis des autres secteurs économiques. Cette dette est consolidée pour éviter les « doubles comptes » entre entreprises. Elle est établie en valeur nominale, c'est-à-dire à la valeur de remboursement des fonds empruntés. La dette des entreprises est égale à la somme des engagements de titres de créances (F3), de titres de crédits (F4) des sociétés non financières (S11). L'endettement des ménages comprend les crédits de court terme et long terme accordés par les institutions financières. Source Eurostat, comptes nationaux.
Ensuite, beaucoup d'entreprises se mettent à racheter leurs propres actions afin d'en accroître la valeur boursière, dans le but d'augmenter les dividendes versés à leurs actionnaires, donc, selon l'expression consacrée, de « maximiser la valeur pour l'actionnaire ». La France est en pointe dans ce domaine, elle qui est aujourd'hui championne d'Europe et vice-championne du monde du versement de dividendes. Tout ceci ne s'accompagne pas forcément d'une politique d'investissement très efficace, ce qui peut faire peser des risques à moyen terme, en fonction de l'évolution de la conjoncture économique. Mais tout cela a été facilité par la financiarisation croissante des économies, ainsi que par les bas taux d'intérêt qui ont favorisé ces opérations d'achat à effet de levier (qui consistent à s'endetter pour acheter). Du côté des ménages, c'est le dynamisme du crédit immobilier qui explique, depuis bientôt 20 ans, la hausse de leur endettement, hausse là aussi favorisée par des taux d'intérêt bas.
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